Stärkt trygghet i bostadsrätter

Propositionens huvudsakliga innehåll

Regeringen föreslår åtgärder som syftar till att öka tryggheten och minska brottsligheten i och kring bostadsrätter.

Det föreslås att det ska införas möjligheter att förverka en bostadsrätt vid brottslighet eller annat som skapar otrygghet. Bostadsrättshavarens skyldighet att bevara tryggheten inom fastigheten ska skärpas och komma till uttryck i bostadsrättslagen. Om bostadsrättshavaren gör sig skyldig till bristande skötsamhet ska bostadsrätten vara förverkad. Bostadsrätten ska också vara förverkad om bostadsrättshavaren gör sig skyldig till brottslighet som är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning. Slutligen ska en bostadsrätt vara förverkad om lägenheten, eller ett utrymme som hör till den, används för att begå brott av allvarligt slag eller för att begå brott vanemässigt eller annars i större omfattning.

Vidare föreslås utökade och förtydligade möjligheter att neka medlemskap i en bostadsrättsförening på grund av brott. Den som nekas medlemskap får inte nyttja bostadsrätten. Förslaget innebär att medlemskap ska kunna nekas om den som har köpt en bostadsrätt, eller någon annan som ska använda den, har gjort sig skyldig till sådan brottslighet att det finns befogad anledning att anta att bostads- eller närmiljön för föreningens medlemmar, om medlemskap beviljades, skulle försämras på ett sätt som inte skäligen bör tålas.

1Förslag till riksdagsbeslut

Regeringens förslag

1. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).
2. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

2Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)Not1dels att nuvarande 7 kap. 9 a § ska betecknas 7 kap. 9 c §, dels att 2 kap. 3 §, 7 kap. 9, 13, 15, 18–22 och 32 §§, 9 kap. 15 § och 11 kap. 1, 3 och 4 §§ ska ha följande lydelse, dels att rubriken närmast före 7 kap. 9 a § ska sättas närmast före 7 kap.

9 c §, dels att det ska införas två nya paragrafer, 7 kap. 9 a och 9 b §§, av följande lydelse.

8Senaste lydelse 2019:536.

2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnderNot1ska ha följande lydelse.

4.pröva fråga om tillstånd till blockhyra enligt 12 kap. 1 e eller 1 f §, godkännande av överenskommelse som avses i 45 a eller 56 § jordabalken

1Lagen omtryckt 1985:660.

2Senaste lydelse 2026:845.

eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostads- rättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt,
8. pröva frågor om att utse en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § samma lag samt att medla i ett ärende om att utse en skiljeman.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2027.

sätt av allvarliga brott, sprängningar och skjutningar som hyresgäster och andra fastighetsägare i samma bostadsområde. Lägenheter används också för förvaring och tillverkning av narkotika oavsett upplåtelseform. I de utsatta områden där problemen med brottslighet är särskilt utbredda är det visserligen en stor andel hyresrätter, men det finns ofta även bostadsrätter där. Otryggheten är nästan lika utbredd i bostadsrätter som i hyresrätter.

Det finns också vissa särskilda problem kopplade till bostadsrättsföreningar och bostadsrätter. Det har bl.a. att göra med att föreningarna normalt företräds av sina medlemmar, som är boende i huset. Det kan ofta vara svårare för lekmän att agera mot personer som uppfattas som kriminella eller störande. Jämfört med en hyresvärd som i viss mån kan välja sina hyresgäster har bostadsrättsföreningar begränsade möjligheter att stoppa den som köpt en bostadsrätt från att bosätta sig i huset. Föreningarna kan därför i större utsträckning än hyresvärdarna behöva agera i efterhand, mot en person som redan bor i fastigheten. Vidare har bostadsrätten ett ekonomiskt värde som kan påverkas negativt av förekomsten av brott eller otrygghet.

Det finns alltså utbredda trygghetsproblem i bostäder, bostadshus och bostadsområden. Problemen förekommer i hela landet och är inte begränsade till en viss upplåtelseform. Otryggheten är nästan lika utbredd i bostadsrätter som i hyresrätter. Mot den bakgrunden föreslås i denna proposition åtgärder för att öka tryggheten i och kring bostadsrätter.

5Skärpta regler om förverkande av bostadsrätt

Regeringens förslag

Det ska i bostadsrättslagen införas regler om förverkande vid brottslighet och andra ageranden som skapar otrygghet, som motsvarar det som gäller enligt hyreslagen. De innebär i huvudsak följande.

• Bostadsrättshavarens skyldighet att bevara tryggheten inom och utanför huset ska skärpas och komma till uttryck i bostadsrättslagen.
• Bristande skötsamhet ska införas som ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättanden.
• Bostadsrätten ska vara förverkad om bostadsrättshavarens brottslighet är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning.
• Bostadsrätten ska vara förverkad om lägenheten, eller ett utrymme som tillhör den, används för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning.
• De frister inom vilka bostadsrättshavaren kan sägas upp till avflyttning vid brott i lägenheten ska förlängas från två till sex månader.

Utöver vad som gäller enligt hyreslagen ska bostadsrätten också vara förverkad om ett utrymme som upplåts genom ett annat avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren, och som har ett omedelbart sam-

införas en skyldighet till hembud till förmån för den brottsutsatte när brott av en bostadsrättshavare mot en annan leder till förverkande. Sveriges advokatsamfund delar bedömningen i promemorian att det inte är befogat att införa bestämmelser om att den som inte är bostadsrättshavare ska kunna ta över bostadsrätten vid förverkande.

reglerna av de aktuella frågorna det som alltjämt gäller för bostadsrätter.

brottsligheten påverkar de boendes närmiljö. Sveriges advokatsamfund menar att förslaget brister i förutsebarhet avseende den geografiska av-gränsningen. Enligt regeringen bör dock det centrala för avgränsningen vara i vilken utsträckning brottsligheten påverkar närmiljön för dem som bor i omgivningen till bostadsrättshavarens lägenhet. Även om en sådan avgränsning kan innebära gränsdragningssvårigheter finns det fördelar med en flexibilitet som gör det möjligt att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det finns då utrymme att t.ex. beakta att ett allvarligt brott ofta påverkar människor inom ett större område än ett mindre all- varligt brott. Brott som begås långt ifrån lägenheten, kanske till och med i ett annat land, har i regel ingen påverkan på närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning, men även i sådana fall kan regeln i undantagsfall komma att tillämpas (jfr s. 42).

eller om en förundersökning har inletts inom samma tid har föreningen kvar sin rätt att säga upp bostadsrättshavaren till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt. Tidsfristerna bör, på samma sätt som i hyreslagen, förlängas till sex månader (jfr prop. 2023/24:112 s. 63).

Det är den tidpunkt då föreningen fick kännedom om de omständigheter som utgör grund för förverkande som är avgörande för när tidsfristen börjar löpa. När denna tidpunkt infaller i olika situationer, t.ex. vid vanemässig brottslighet, bör avgöras i rättstillämpningen.

Förhållandet till den straffrättsliga prövningen

Vid genomförandet av den hyresrättsliga regleringen bedömdes att en talan om förverkande inte innefattar en anklagelse för brott i den mening som avses i artikel 6.2 i Europakonventionen. Ett beslut om förverkande bedömdes inte heller strida mot förbudet mot dubbelprövning (jfr s. 47–49). Detsamma gäller beträffande bostadsrätter.

Om ett förfarande om förverkande pågår parallellt med ett straffrättsligt bör det dock, liksom i fråga om hyresrätter, i många fall vara lämpligt att invänta det straffrättsliga förfarandet. Om en person har frikänts för ett brott kan det vidare antas att det sällan blir aktuellt att föra en talan om förverkande (jfr s. 47–49).

Behandling av personuppgifter om brott

För att kunna säga upp en bostadsrättshavare på grund av att denne begått brott kan det bli aktuellt för bostadsrättsföreningar att behandla personuppgifter om brott. Det kan handla om att inför en uppsägning dokumentera uppgifter om ett brottsligt agerande eller att i en tvist åberopa en dom som bevisning. Sådan behandling av uppgifter om brott kan bli aktuell redan i dag, t.ex. vid brott som utgör en störning i boendet. Som Integritetsskyddsmyndigheten framhåller kan dock förslagen innebära att detta blir aktuellt i fler fall.

En behandling av personuppgifter på det sätt som förutsätts kan falla in under Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskyddsförordning, här benämnd EU:s dataskyddsförordning). Behandling av personuppgifter som faller in under förordningen förutsätter att det finns en rättslig grund för behandlingen. De rättsliga grunderna som får tillämpas räknas upp i artikel 6.1 i EU:s dataskyddsförordning. Enligt artikel 6.1 f får behandling ske om den är nödvändig för ändamål som rör den personuppgiftsansvariges eller en tredje parts berättigade intressen, om inte den registrerades intressen eller grundläggande rättigheter och friheter väger tyngre och kräver skydd av personuppgifter. I artikel 10 i EU:s dataskyddsförordning finns vidare särskilda bestämmelser om behandling av personuppgifter som rör lagöverträdelser som innefattar brott. För att andra än myndigheter ska få behandla sådana uppgifter krävs att behandlingen är nödvändig för att ett rättsligt anspråk ska kunna fastställas, göras gällande eller försvaras, eller för att en rättslig förpliktelse enligt lag eller förordning ska kunna fullgöras (5 § förordningen

[2018:219] med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförord- ning).

Vid införande av den hyresrättsliga regleringen bedömdes att det fanns grund för personuppgiftsbehandlingen i artikel 6.1 f i EU:s dataskyddsförordning och att den bestämmelsen kunde tillämpas vid behandlingen. Det uttalades att behandlingen av personuppgifter innebär ett ingrepp i den enskildes integritet. Med hänsyn bl.a. till att hyresvärden bara får behandla uppgifterna i den utsträckning som det är nödvändigt och ska hantera uppgifterna på ett sådant sätt att ingreppet för den enskilde inte blir större än nödvändigt, ansågs ingreppet i den enskildes integritet stå i rimlig proportion till syftet med behandlingen (jfr s. 49 och 50). Detsamma gäller beträffande bostadsrätter.

Enligt regeringens bedömning är bestämmelserna tillräckligt tydligt utformade för att kunna ligga till grund för den aktuella personuppgiftsbehandlingen. Regeringen anser därmed att det inte finns skäl att införa några särskilda bestämmelser om en sådan personuppgiftsbehandling. Några sådana bestämmelser finns inte heller för andra fall där bostadsrättsföreningar kan behöva behandla motsvarande uppgifter.

En tillämpning av artikel 6.1 f i EU:s dataskyddsförordning innebär att föreningen själv förutsätts bedöma om behandlingen av personuppgifter är tillåten i det enskilda fallet. Enligt regeringens mening bör uppgifter om att bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till brott, i fall som har relevans för en bedömning enligt de föreslagna reglerna, som utgångspunkt kunna behandlas på motsvarande sätt som i andra fall där en behandling av uppgifter som rör brott kan bli aktuell (jfr s. 50).

6Ökade och förtydligade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott

Regeringens förslag

En bostadsrättsförening ska alltid kunna neka medlemskap om sökanden eller någon annan som ska använda lägenheten har gjort sig skyldig till sådan brottslighet att det finns befogad anledning att anta att bostads- eller närmiljön för föreningens medlemmar, om medlemskap beviljades, skulle försämras på ett sätt som inte skäligen bör tålas.

Regeringens bedömning

Den behandling av personuppgifter som förslaget förutsätter kan ske i enlighet med EU:s dataskyddsförordning. Det saknas behov av särskilda regler om behandlingen.

Promemorians förslag och bedömning

Förslaget och bedömningen i promemorian stämmer överens med regeringens.

föreningar regelmässigt begär in utdrag ur registret och att det i sin tur innebär risk för integritetskränkningar. Fastighetsmäklarinspektionen framhåller att fastighetsmäklare inte får inhämta eller hantera uppgifter om tidigare brottslighet och påpekar vikten av att bostadsrättsföreningar ges vägledning om vilka efterforskningar de får göra. Några remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna och Sveriges BostadsrättsCentrum, anser att det bör utredas om bostadsrättsföreningar ska få förbättrade möjligheter att göra bakgrundskontroller.

Integritetsskyddsmyndigheten (IMY) anför att det mot bakgrund av det starka skydd som uppgifter om lagöverträdelser har enligt artikel 10 i EU:s dataskyddsförordning bör göras en mer noggrann och djupare analys av vilket lagstöd som krävs för behandlingen av sådana uppgifter. IMY instämmer i att en intresseavvägning enligt artikel 6.1 f i EU:s dataskyddsförordning kan användas som rättslig grund för den behandling av personuppgifter som krävs enligt förslaget. IMY menar dock att hänsyn bör tas till att förslagen sannolikt innebär att bostadsrättsföreningarna i större utsträckning kommer behandla uppgifter om brott, och efterfrågar även i denna del en något djupare analys av det lagstöd som krävs. Sveriges advokatsamfund delar bedömningen att den personuppgiftsbehandling som förslagen förutsätter är förenlig med EU:s dataskyddsförordning och den rättsliga regleringen i övrigt.

Några remissinstanser, bl.a. Bostadsrätterna, Fasstighetägarna, HSB riksförbund, Riksbyggen och Sveriges BostadsrättsCentrum, framhåller vikten av att det finns utrymme att neka medlemskap på grund av brott utan att riskera att drabbas av skadeståndsansvar, förutsatt att nekandet inte är helt grundlöst eller har ett diskriminerande syfte. De menar att styrelser i många fall drar sig för att neka medlemskap på grund av risken för skadestånd. Fastighetsmäklarförbundet och Mäklarsamfundet framhåller risken för att styrelseledamöterna utsätts för repressalier, vilket kan resultera i att de drar sig för att agera.

Sveriges advokatsamfund menar att det råder osäkerhet kring vilka uppgifter en domstol eller hyresnämnd kan behöva ta ställning till vid prövning av medlemskapsfrågan, samt vilka konsekvenser prövningen kan få för ett pågående eller framtida åtal, vilket kan försvåra rättstillämpningen och påverka den enskildes rättssäkerhet negativt.

Bostadsrätterna menar att förslaget bör gälla även vid övergång mellan makar och andra närstående, för att motverka kringgående av reglerna. Fastighetsägarna menar att det även i förhållande till andra nekandegrunder bör räcka att det finns befogad anledning att anta att förpliktelsen inte kommer uppfyllas. Några remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna, HSB riksförbund, Riksbyggen och Sveriges BostadsrättsCentrum, menar att föreningens godkännande också bör krävas när en medlem förvärvar flera bostadsrätter i samma förening. De anför att det är ett reellt problem i föreningar där kriminella etablerat sig att det inte går att förhindra att de förvärvar ytterligare lägenheter.

brottsligheten i området kring huset. Detta skulle vara mycket positivt för föreningens medlemmar, för andra boende i huset och området, liksom för föreningen, dess företrädare och andra som arbetar eller verkar i huset eller området. Ett antal remissinstanser framhåller att ökade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott kan väntas få sådana positiva effekter i form av ökad trygghet och minskad brottslighet. En tydligare reglering skulle också kunna öka förutsebarheten för alla inblandade, inklusive för den som ansöker om medlemskap och för den som säljer sin bostadsrätt.

erade och att det inte alltid går att förstå hur de förhåller sig till rekvisiten i lagtexten. Enligt Lagrådets mening skulle kommentaren vinna på en tydligare struktur, kanske genom användning av rubriker, och en uppstramning av texten.

Regeringen anser att det i detta fall är motiverat att lämna förhållandevis utförliga exempel på situationer där bestämmelsen bör kunna tillämpas. Det minskar risken för godtyckliga bedömningar och ökar förutsättningarna för en enhetlig rättstillämpning. Detta är, i linje med vad flera remissinstanser är inne på, särskilt angeläget när det är fråga om en regel som i många fall kommer tillämpas av lekmän. Det ska samtidigt framhållas att avsikten inte är att bestämmelsen ska tillämpas enbart i de situationer som tas upp i författningskommentaren. Det förutsätts att domstolen och hyresnämnderna i det enskilda fallet gör en bedömning av om den brottslighet som förekommit gör att det finns grund för att neka medlemskap. Till skillnad från Lagrådet anser regeringen inte att riktlinjerna är utformade så att det inte går att förstå hur de för håller sig till lagtextens rekvisit, eller att det finns behov av en annan struktur.

Bevisfrågor

I linje med vad som gäller i dag vid prövning av frågan om medlemskap och i linje med vad som generellt gäller i tvistemål bör utgångspunkten vara att föreningen, om tvist uppstår, ska styrka de omständigheter som läggs till grund för nekande av medlemskap. Det finns inte anledning att särskilt reglera bevisbördan eller beviskravet i lag. Det bör därmed inte heller finnas något hinder mot att domstolar och hyresnämnder i vissa situationer anpassar beviskravet, om det bedöms som motiverat utifrån de principer som gäller i fråga om beviskrav i tvistemål.

När det är fråga om att lägga tidigare brottslighet till grund för nekande av medlemskap kommer det i de flesta fall krävas en fällande brottmålsdom. Det finns dock inget som hindrar att föreningen ordnar bevisning om den påstådda brottsligheten, utan att en straffrättslig prövning har skett. I ett sådant fall får det prövas vad som är bevisat i fråga om den gärning som sökanden, eller någon annan som ska använda lägenheten, påstås ha gjort sig skyldig till. För att den föreslagna regleringen ska kunna tillämpas krävs också att gärningen är brottslig. Det är dock inte fråga om att pröva om sökanden kan hållas straffrättsligt ansvarig för brottet (se vidare nedan).

Utöver den aktuella brottsligheten kan det tänkas att föreningen också behöver bevisa andra omständigheter, som t.ex. att den som har begått brottsligheten kommer att använda lägenheten i relevant utsträckning. Beträffande andra omständigheter kan det vara svårt för föreningen att föra bevisning. Om sökanden t.ex. påstår att en påtaglig personlig förbättring bör innebära att medlemskap ska beviljas, trots att det föreligger brottslighet som i och för sig kan föranleda nekande, torde föreningens möjligheter att föra bevisning vara begränsade. Om sökanden i ett sådant fall åberopar motbevisning som försvagar föreningens bevisning kan dock följden bli att föreningen inte uppfyllt beviskravet. Hur bevisbördan närmare ska placeras och vilket beviskrav som ska tillämpas bör dock avgöras i rättstillämpningen.

Behandlingen bör vidare stödjas på den rättsliga grunden i artikel 6.1 f, dvs. på en intresseavvägning mellan föreningens och bostadsrättshavarens, respektive sökandens intressen (jfr datainspektionens beslut 2005-06-08, dnr 81-2005). Syftet med förslaget är att öka tryggheten i och omkring bostadsrätter. För att det ska vara möjligt för föreningarna att neka medlemskap på grund av brott är det nödvändigt att de behandlar uppgifter om brott. Intresset hos de boende av en trygg och ordnad bostads- och närmiljö väger i sammanhanget tungt och får anses utgöra ett sådant berättigat intresse som avses i artikel 6.1 f.

Den föreslagna regeln om föreningens möjlighet att beakta uppgifter om brott vid prövning av en fråga om medlemskap är enligt regeringens bedömning tillräckligt tydligt utformad för att kunna ligga till grund för den aktuella personuppgiftsbehandlingen. Regeringen anser därmed att det inte finns skäl att införa några särskilda bestämmelser om en sådan personuppgiftsbehandling. En tillämpning av artikel 6.1 f i dataskyddsförordningen innebär att föreningen själv förutsätts bedöma om behandlingen av personuppgifter är tillåten i det enskilda fallet. Det gäller även om det är fråga om sådan personuppgiftsbehandling som avses i artikel 10 i dataskyddsförordningen med kompletterande bestämmelser. Enligt regeringens mening bör uppgifter om att bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till brott, i fall som har relevans för en bedömning enligt den föreslagna regeln, som utgångspunkt kunna behandlas på motsvarande sätt som i andra fall där en behandling av uppgifter som rör brott kan bli aktuell (jfr s. 50).

Behandlingen innebär ett ingrepp i den enskildes integritet. Föreningarna ska dock bara behandla uppgifter om brott i den utsträckning som det är nödvändigt för att göra en bedömning av frågan om medlemskap eller för att tillvarata föreningens intresse i frågan. Föreningarna ska alltså inte samla på sig eller bevara uppgifter om brott som saknar betydelse för en fråga om medlemskap. Föreningarna ska också hantera uppgifterna på ett sådant sätt att ingreppet för den enskilde inte blir större än nödvändigt. Det innebär bl.a. att bara de som behöver uppgifterna för att utföra sitt uppdrag bör få tillgång till dem. Föreningen bör också radera uppgifterna när de inte längre behövs för sitt ändamål.

Intresset av att behandla uppgifterna bör mot den bakgrunden normalt väga tyngre än sökandens intressen, om behandlingen sker på det sätt som de föreslagna bestämmelserna förutsätter. De ingrepp i den enskildes integritet som personuppgiftsbehandlingen innebär får också normalt anses stå i rimlig proportion i förhållande till syftet med behandlingen. Att enskilda styrelseledamöter kommer att känna till uppgifter om brott är en oundviklig konsekvens av förslaget och ger inte anledning till någon annan bedömning. Regeringen anser mot denna bakgrund att det ingrepp i den personliga integriteten som förslaget innebär är proportionerligt.

7Övriga förslag

7.1Ökade möjligheter för brottsutsatta bostadsrättshavare och andra boende att behålla bostadsrätten

Regeringens förslag

Bostadsrätten ska inte vara förverkad om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostadsrättshavaren eller någon i dennes hushåll för brott.

Promemorians förslag

Förslaget i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

Ett antal remissinstanser, bl.a. Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB riksförbund, Länsstyrelsen i Östergötland och Stockholms kommun, är positiva till förslaget. Unizon välkomnar också förslaget, som de menar är en nödvändig och viktig skyddsregel. Unizon anför att beviskraven inte får ställas för högt. Uppsala universitet, nationellt centrum för kvinnofrid efterfrågar klargöranden kring vilken bevisning som krävs, samt vilket stöd och skydd den våldsutsatta som bestrider förverkande kan få.

Skälen för regeringens förslag

En bostadsrättshavare som blivit utsatt för brott kan riskera uppsägning, t.ex. om det på grund av brotten har förekommit störningar i boendet. En kvinna som befinner sig i en våldsutsatt relation behöver inte själv ha bidragit till störningarna utan dessa kan i stället orsakas av en person som bor i hushållet utan att vara bostadsrättshavare, och som hon som bostadsrättshavare ansvarar för. En person som har utsatts för brott av sin partner kan av rädsla ha svårt att ingripa mot eller förhindra den andra personens störande beteende.

Enligt den nuvarande regleringen ska förverkande inte ske om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, och det ska särskilt beaktas om det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt denne för brott. Även om brottsoffers utsatta ställning vid en fråga om förverkande alltså ska beaktas finns det risk för att regleringen inte erbjuder ett tillräckligt skydd för en brottsutsatt bostadsrättshavare. Regleringen ger inte stöd för en skälighetsbedömning av frågan om bostadsrättshavaren bör få behålla bostadsrätten, utan det avgörande är i stället om åsidosättandet är av ringa betydelse.

Det bör därför införas en reglering som motsvarar den hyresrättsliga. Det innebär att en bostadsrätt inte ska vara förverkad om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last

har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostadsrättshavaren eller någon i dennes hushåll för brott.

Vid prövningen bör, utöver bostadsrättshavarens utsatthet, bl.a. beaktas vilka möjligheter denne haft att förhindra störningarna, risken för fortsatta störningar och bostadsrättshavarens vilja och förmåga att framöver uppfylla sina förpliktelser. Vidare bör ett barns utsatta situation vid brott av detta slag i särskilt hög grad tala mot förverkande. Bostadsrättshavaren har bevisbördan för invändningar mot uppsägningen. När någon har utsatts för brott bör man dock som regel kunna utgå från, och ta hänsyn till, att det finns ett samband mellan brottet och bostadsrättshavarens åsidosättande, om det inte finns omständigheter som tydligt talar i en annan riktning (jfr s. 76–79). Närmare frågor om bevisvärdering bör överlämnas till rättstillämpningen.

7.2Skyndsam handläggning av vissa tvister

Regeringens förslag

Tvister som rör särskilt allvarlig bristande skötsamhet, användning av lägenheten för brott och brottslighet som likställs med störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt.

Promemorians förslag

Förslaget i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

De remissinstanser som yttrar sig över förslaget, bl.a. Sveriges advokatsamfund, Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB Riksförbund och Unizon, tillstyrker det. Unizon framhåller att det måste säkerställas att skyndsamhet inte sker på bekostnad av den våldsutsattas möjlighet att få sin situation utredd.

Skälen för regeringens förslag

Tvister om störningar i boendet ska enligt nuvarande regler handläggas särskilt skyndsamt. Detta gäller både vid handläggning i domstol och vid Kronofogdemyndighetens handläggning i en summarisk process. Syftet är att tvisterna ska handläggas lika skyndsamt som motsvarande hyresrättsliga tvister (se s. 22 och prop. 2002/03:12 s. 132).

Enligt den hyresrättsliga regleringen ska numera även tvister om särskilt allvarlig bristande skötsamhet, användning av lägenheten för brott och brottslighet som likställs med störningar i boendet handläggas särskilt skyndsamt. Motsvarande reglering bör införas för bostadsrätter. På samma sätt som för hyresrätter är det angeläget att frågor som tydligt påverkar tryggheten inom fastigheten och området omkring denna handläggs skyndsamt (jfr s. 68 och 69). Att ärendena ska handläggas skyndsamt innebär inte på något sätt lägre krav i fråga om noggrannhet, t.ex. gällande att utreda situationen för våldsutsatta.

7.3Bättre möjligheter att kontrollera hur lägenheten används

Regeringens förslag

En bostadsrättsförening ska ha rätt att få tillträde till en lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn över hur den används.

Om föreningen skickar en begäran om tillträde till lägenheten med rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, ska föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den, och behöver inte visa att bostadsrättshavaren har mottagit begäran.

Bostadsrättshavarens vanliga adress ska anses vara den adress som hon eller han har lämnat meddelande om. Om bostadsrättshavaren inte har lämnat någon adressuppgift ska föreningen alltid kunna skicka meddelanden till adressen för den lägenhet som upplåts med bostadsrätt.

Promemorians förslag

Förslaget i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

Flera remissinstanser, bl.a. Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, HSB riksförbund och Riksbyggen, är positiva till förslaget. Stiftelsen tryggare Sverige menar att det är mycket viktigt att föreningarna får praktiska möjligheter att löpande göra inspektioner eftersom det besparar föreningarna problem och ger dem möjlighet att agera i tid.

Sveriges advokatsamfund avstyrker förslaget. Samfundet menar att skillnaden mellan hyresrätter och bostadsrätter – där den senare har en mer äganderättslig karaktär – innebär att de inte utan vidare kan jämställas när det gäller tillträde till lägenheten. Det faktum att föreningarna ofta företräds av lekmän innebär vidare en risk för otillbörligt handlande, som inte vägs upp av de möjliga positiva effekterna av förslaget. Enligt samfundet brister förslaget också i förutsebarhet vad gäller i vilken utsträckning bostadsrättshavaren måste hålla sig tillgänglig för föreningens styrelse. Malmö stad anser att det är tveksamt i vilken mån det är lämpligt att ålägga bostadsrättsföreningar ett sådant ansvar som förslaget innebär.

Skälen för regeringens förslag

En bostadsrättsförening har begränsade möjligheter att få tillträde till en lägenhet som är upplåten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren ska inte behöva tåla att föreningen har tillträde till lägenheten utan godtagbara skäl. Föreningen har därför bara rätt till tillträde om det behövs på grund av vissa i lagen angivna omständigheter. Enligt nuvarande regler har föreningen framför allt rätt till tillträde för tillsyn och för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Det anges inte i lagtexten vad tillsynen kan avse (7 kap. 13 § bostadsrättslagen).

I den hyresrättsliga regleringen anges numera att en hyresvärd har rätt till tillträde för tillsyn av lägenheten eller hur den används. Bakgrunden till reg-leringen är att det av många uppfattades som att den dittills gällande bestämmelsen, som liknade den som alltjämt gäller för bostadsrätter, främst tog sikte på lägenhetens skick. Eftersom det finns ett behov av tillträde för tillsyn även av hur lägenheten används, ansåg regeringen att det borde framgå av lagtexten att tillträde för tillsyn var tillåtet även i det syftet (jfr prop. 2023/24:112 s. 73–75).

Motsvarande behov av tillsyn av hur lägenheten används finns även vad gäller bostadsrätter. Det kan t.ex. handla om kontroll av att reglerna om andrahandsupplåtelse följs. Det bör därför även i bostadsrättslagen anges att föreningen har rätt till tillträde för tillsyn av lägenheten eller hur den används. Det kan tänkas att det faktum att föreningarna ofta sköts av lekmän, som dessutom ofta är grannar med den som bor i lägenheten till vilken tillträde ska ske, innebär en högre risk för missbruk av möjligheten till tillträde. Att det finns föreningar som missbrukar reglerna gör dock inte att det finns anledning att begränsa de lagliga möjligheterna till tillträde, eftersom den som gör så inte torde låta sig begränsas av vilka lagliga möjligheter som finns. Inte heller bostadsrättens, i förhållande till hyresrättens, mer äganderättsliga karaktär, gör att det finns anledning att begränsa föreningens möjligheter till tillträde. Med hänsyn till bostadsrättshavarens intressen bör det liksom nu krävas att det finns ett behov av tillsyn för att föreningen ska ha rätt till tillträde. Enligt den nuvarande regeln anges att tillträde får ske om det behövs. I syfte att uppnå enhetlighet med den hyresrättsliga regleringen bör det i stället anges att tillträde får ske när det är nödvändigt. Om åtgärden inte är nödvändig ska alltså föreningen inte ha rätt till tillträde.

Tillträde till lägenheten ska föregås av en begäran, vilket bör förtydligas i lagtexten. En bostadsrätt är förverkad om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn och hon eller han inte kan visa en giltig ursäkt för detta (7 kap. 18 § 6 bostadsrättslagen). För förverkande krävs att bostadsrättshavaren har fått del av begäran om tillträde. Det kan vara svårt för föreningen att bevisa att bostadsrättshavaren har fått del av en sådan begäran. För att motverka att tillträde försenas eller försvåras har det för hyresvärdar införts en möjlighet att skicka en begäran om tillträde med rekommenderat brev (jfr s. 76). Motsvarande reglering bör införas även för bostadsrättsföreningar. Det innebär att föreningen ska anses ha fullgjort vad som ankommer på den när begäran om tillträde har skickats med rekommenderat brev till bostadsrättshavarens vanliga adress. Föreningen behöver då inte visa att bostadsrättshavaren har mottagit begäran.

I hyreslagen finns en regel som bl.a. innebär att när hyresgästen har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, så ska den adressen anses vara hennes eller hans vanliga adress. Det finns också en bestämmelse om att när hyresgästen inte har lämnat någon sådan adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress (63 § andra stycket hyreslagen). Motsvarande reglering bör införas i bostadsrättslagen.

7.4Betalning av avgifter

Regeringens förslag

Bestämmelserna om betalning av avgifter ska moderniseras och betalning av en avgift ska alltid kunna ske genom bank eller annan betalningsförmedlare.

Promemorians förslag

Förslaget i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

De remissinstanser som yttrar sig över förslaget, bl.a. Bostadsrätterna och Fastighetsägarna, tillstyrker det.

Skälen för regeringens förslag

I bostadsrättslagen anges att avgifter ska betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Vidare anges att betalning alltid får ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro (7 kap. 15 § första stycket bostadsrättslagen). De anvisade betalningssätten är till viss del inte längre tillgängliga på marknaden. Bestämmelsen är alltså föråldrad och behöver anpassas till den utveckling som skett av betalningsmetoder.

I hyreslagen har det införts en ny, teknikneutral, reglering. En sådan reglering har fördelen att den inte riskerar att bli inaktuell inom några år. Enligt den hyresrättsliga regleringen kan betalning ske genom bank eller annan liknande betalningsförmedlare (jfr s. 90). Den bostadsrättsliga regleringen bör utformas på motsvarande sätt.

Även bestämmelsen om när avgiften ska anses betald bör moderniseras (7 kap. 15 § andra stycket bostadsrättslagen). Skrivningarna om betalning på postkontor bör utgå, då det inte längre är möjligt att betala på postkontor. Det bör i stället, på samma sätt som i hyreslagen, anges att om bostadsrättshavaren lämnar ett betalningsuppdrag till bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare, ska avgiften anses ha kommit föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot.

7.5Ombuds ansvar för kostnader vid vårdslös eller försumlig processföring i hovrätten

Regeringens förslag

Vid vårdslös eller försumlig processföring i mål om fastställande av hyresvillkor som överklagats från hyres- och arrendenämnd till Svea hovrätt ska ett kostnadsansvar kunna åläggas även partens ombud.

Remissinstanserna

De remissinstanser som yttrar sig över förslaget, bl.a. Bostadsrätterna och Fastighetsägarna, tillstyrker det.

Skälen för regeringens förslag

Vid hyresnämndens prövning står vardera parten sin kostnad. Om en part har handlat på ett sådant sätt som anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken, får dock nämnden bestämma att den parten ska ersätta de kostnader som orsakats motparten. Dessutom kan numera parts ställföreträdare, ombud eller biträde, solidariskt med parten, förpliktas att ersätta motpartens kostnad, vid bl.a. vårdslös eller försumlig processföring (19 c § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). I hyrestvister enligt hyreslagen gäller detta även i hovrätten (73 § hyreslagen, jfr s. 91).

I tvister i hovrätten om fastställande av hyresvillkor enligt bostadsrättslagen ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken (11 kap. 4 § bostadsrättslagen). Det finns dock ingen bestämmelse om ställföreträdares och ombuds ansvar för kostnader i dessa fall. För att uppnå enhetlighet med den hyresrättsliga regleringen bör en sådan bestämmelse införas.

8Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Regeringens förslag

Lagändringarna ska träda i kraft den 1 januari 2027.

Äldre bestämmelser ska gälla vid prövning av frågan om medlemskap om bostadsrätten har övergått före ikraftträdandet.

Äldre bestämmelser ska också gälla vid uppsägning av bostadsrättshavare, om det åsidosättande som ligger till grund för förverkande av bostadsrätten har skett före ikraftträdandet. Vad gäller regeln om att större vikt ska tillmätas att någon har utsatts för brott av en närstående vid prövning av en uppsägning, ska dock äldre bestämmelser gälla bara om föreningen före ikraftträdandet har inlett en process mot bostadsrättshavaren.

Promemorians förslag

Förslagen i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

De flesta remissinstanserna yttrar sig inte särskilt över förslagen. Bostadsrätterna tillstyrker förslagen och HSB riksförbund förespråkar ett tidigare ikraftträdande.

9Konsekvenser

9.1Konsekvenser för bostadsrättshavare, andra boende, bostadsrättsföreningar och enskilda i övrigt

Regeringens bedömning

Förslagen bedöms bidra till minskad brottslighet och ökad trygghet i bostadsområden. Det är positivt för de allra flesta bostadsrättshavare och andra boende i ett område.

Bostadsrättsföreningarna får bättre verktyg att agera mot de som bidrar eller kan väntas bidra till otrygghet i föreningens hus eller i området.

Bostadsrättshavare som genom att begå brott eller på annat sätt bidrar till otrygghet i ett område kommer i större utsträckning att kunna bli av med sin bostadsrätt. Även andra personer, däribland bostadsrättshavarens barn, kommer drabbas i begränsad utsträckning genom att de då blir av med sin bostad.

Den som har begått brott kommer i något större utsträckning att kunna nekas medlemskap i en bostadsrättsförening. Det gäller även den som har för avsikt att låta någon annan som har begått brott använda lägenheten.

Med hänsyn till förslagens utformning och till att bestämmelserna kommer att bli tillämpliga i ett begränsat antal fall bör de dock inte medföra en ökning av sådana effekter annat än i undantagsfall.

Konsekvenser för bostadsrättsföreningar

Förslagen gör det lättare att säga upp bostadsrättshavare som har begått brott i en lägenhet, i huset eller i området runt omkring. Förslagen innebär också att möjligheten att neka medlemskap när sökanden, eller någon annan som ska använda lägenheten, har begått brott förtydligas och utökas. Dessa förslag bör underlätta föreningarnas arbete mot brottslighet och för ökad trygghet. Detta bör på sikt medföra tryggare bostäder och bostadsområden.

Förslagen om förverkande träffar bl.a. brottslighet som begås mot någon som företräder föreningen, vilket kan väntas leda till bättre förutsättningar för föreningens företrädare och en större benägenhet att delta i föreningsarbetet. Även de ökade möjligheterna att neka medlemskap på grund av brott kan väntas få sådana följder eftersom regleringen skapar möjlighet att förebygga brott mot föreningens företrädare. Att regleringen avseende nekande av medlemskap på grund av brott förtydligas är särskilt positivt då föreningarna ofta företräds av lekmän.

De förtydligade och utökade möjligheterna att neka medlemskap bör innebära att föreningarna mer sällan har anledning att agera mot någon som bor i huset, t.ex. genom att säga upp en bostadsrätt på grund av att den är förverkad. Det är förenat med särskilda svårigheter för föreningarna att agera mot den som stör eller skapar otrygghet i huset eftersom det handlar om att agera mot någon som bor i samma hus som föreningens företrädare, och som kan uppfattas som farlig eller störande. Även om det kan framstå som osäkert även att neka medlemskap, bör det vara förenat med färre risker och mindre obehag än att agera mot den som bor i huset. Föreningarna kan också undvika att säga upp en medlem för att det inte ska bli mer allmänt känt att det förekommer problem i föreningen. Om föreningen kan neka medlemskap i fler fall kan denna problematik i viss utsträckning undvikas.

Förslagen innebär att bostadsrättsföreningar i något större utsträckning kan behöva hantera känsliga personuppgifter om brott, om de väljer att utnyttja de utökade möjligheterna till uppsägning på grund av brott eller nekande av medlemskap på grund av brott. Föreningarna behandlar redan i dag denna typ av personuppgifter och det tillkommer inte något nytt ändamål för behandling av dem.

Förslagen om ett stärkt skydd för brottsutsatta bostadsrättshavare kan innebära en viss ökad risk för fortsatta åsidosättanden och därmed en risk för att föreningen måste genomföra en uppsägningsprocess på nytt. Den risken får dock bedömas som liten, eftersom risken för fortsatta åsidosättanden ska beaktas vid prövningen av om förverkande ska ske.

Förslaget om att fler tvister ska handläggas särskilt skyndsamt är positivt för föreningarna, eftersom det kan väntas påskynda prövningen av uppsägningsärenden.

Förslaget om utökade möjligheter för hyresvärden att få tillträde till lägenheten för att utöva tillsyn över hur lägenheten används, kan väntas ge större möjligheter för föreningar att samla in bevisning och vidta åtgärder mot t.ex. otillåtna andrahandsupplåtelser.

Konsekvenser för den som får sin bostadsrätt förverkad

Förslagen som avser förverkande på grund av brott kan väntas leda till en viss ökning av antalet uppsägningar som medför att bostadsrättshavare förlorar sin bostad. Det är dock mycket svårt att uppskatta omfattningen av ökningen. Antalet verkställda avhysningar från bostadsrätt på grund av de i sammanhanget relevanta grunderna utgör en liten andel av det totala antalet verkställda avhysningar. Det talar för att antalet uppsägningar enligt någon av de regler som nu föreslås också kommer att utgöra en förhållandevis liten andel av det totala antalet uppsägningar. På sikt skulle förslagen kunna minska antalet uppsägningar genom att bostadsrättshavare på grund av risken för att bli uppsagd avstår från vissa ageranden.

Förslagen innebär att bostadsrättshavares intressen i vissa fall får stå tillbaka till förmån för övriga boendes intresse av en trygg bostads-och närmiljö. Det drabbar bostadsrättshavare som genom att begå brott eller på annat sätt bidrar till otrygghet för övriga boende, eller som brister i sitt ansvar att se till att andra personer som bor eller vistas i lägenheten inte agerar på ett sådant sätt. Med hänsyn till föreningens och övriga boendes intressen är detta acceptabelt. Det ska också framhållas att den bostadsrättshavare som blir av med sin bostadsrätt behåller bostadsrättens ekonomiska värde, och alltså inte försätts i en sämre sits rent ekonomiskt.

När en bostadsrätt förverkas kan även andra personer som tillhör hushållet drabbas genom att de förlorar sin bostad. Som flera remissinstanser framhåller kan en vräkning innebära en rad negativa konsekvenser, inte minst för barn. Det kan leda till att en familj hamnar i en otrygg bostadssituation, och det kan vara svårt att komma tillbaka till bostadsmarknaden igen. Att bostadsrättshavaren behåller bostadsrättens ekonomiska värde torde dock underlätta anskaffandet av ett nytt boende. Hushållsmedlemmarnas intresse av att få behålla sin bostad måste också vägas mot föreningens och övriga boendes intressen. Föreningen måste ha möjlighet att säga upp en bostadsrätt i situationer där bostadsrättshavaren, eller någon som denne ansvarar för, genom att begå brott eller på annat sätt allvarligt bidrar till otrygghet i ett område. De konsekvenser som förslagen kan medföra för den som bor tillsammans med någon som begår brott eller skapar otrygghet är mot den bakgrunden acceptabla. Konsekvenserna kan enligt regeringens mening inte bedömas vara så omfattande att de har någon större betydelse på samhällsnivå. Konsekvenserna för barn berörs närmare nedan.

Konsekvenser för den som nekas medlemskap

Förslagen om utökade och förtydligade möjligheter att neka medlemskap i en bostadsrättsförening när sökanden, eller någon annan som ska använda lägenheten, har begått brott, kan väntas leda till att antalet nekade medlemskap i bostadsrättsföreningar ökar något. Det är mycket svårt att uppskatta omfattningen av ökningen. Genomgången i promemorian av de senaste årens avgöranden i hyresnämnderna indikerar dock att det är ovanligt att medlemskap nekas på grund av sökandens brottslighet. Annat kan inte antas än att nekande av medlemskap på grund av brott även i fortsättningen kommer att utgöra en förhållandevis liten andel av det totala antalet nekade medlemskap. Vidare innebär förslagen en tydligare reg- lering, vilket i förlängningen bör leda till att såväl köpare som säljare av bostadsrätter får en ökad medvetenhet om när medlemskap kan nekas. Detta kan på sikt innebära att antalet nekade medlemskap på denna grund minskar.

genomföra sådana undersökningar när det finns andra uppgifter som tyder på att den föreslagna bestämmelsen kan bli tillämpbar. Enligt regeringens mening ska mot den bakgrunden riskerna i detta avseende inte överdrivas. Det kan tilläggas att det är bostadsrättsföreningarna som genom förslaget ges ökade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott, och som därmed kan ha anledning att undersöka förekomsten av brott. Det är inte något som ankommer på mäklarna.

Konsekvenser för säljare och för marknaden

Eftersom förslagen om ökade möjligheter att neka medlemskap på grund av brott kan väntas leda till att antalet nekade medlemskap ökar något kan även antalet ogiltiga förvärv av bostadsrätt öka något, i vart fall på kort sikt. Ogiltigheten kan, som flera remissinstanser påpekar, medföra negativa konsekvenser för säljaren. Säljaren har ofta förvärvat ett annat boende och om det inte går snabbt att ordna med en ny försäljning kan säljaren stå med två bostäder. Det kan i sin tur medföra att säljaren måste ta dubbla lån, vilket ofta inte godtas av kreditgivarna. Säljaren kan då känna sig tvungen att begå kontraktsbrott mot säljaren av den andra bostaden, eventuellt med skadestånd som följd. Även för köparen uppstår naturligtvis praktiska problem vid nekat medlemskap.

Det är också tänkbart att, som flera remissinstanser anför, en ökning av antalet ogiltiga förvärv leder till osäkerhet på marknaden, eftersom köpare och säljare i större utsträckning behöver förhålla sig till risken för ogiltighet. Det är tänkbart att sådana effekter blir något mer framträdande lokalt och på mindre marknader.

Eftersom det bedöms att nekande av medlemskap på grund av brott även i fortsättningen kommer utgöra en förhållandevis liten andel av det totala antalet nekade medlemskap kan det dock inte förväntas att antalet ogiltiga förvärv ökar i någon större omfattning. På sikt kan antalet ogiltiga förvärv i stället minska genom att tydligheten i regleringen ökar. De säljare som drabbas av besvär till följd av förslaget kan alltså inte antas bli särskilt många. Påverkan på marknaden kan inte heller bedömas bli annat än marginell.

De negativa konsekvenserna för säljare och eventuell osäkerhet på marknaden skulle också kunna minska om säljare och köpare och marknaden i stort anpassar sig efter regleringen, t.ex. genom att tillämpa längre tillträdestider. Som ett par remissinstanser anför blir mäklarens roll, i fråga om att vägleda konsumenter, viktig. Det behov av vägledning kring vilken information mäklare ska lämna vid förmedling av bostadsrätter bör, liksom även standardiserade avtalsvillkor och utbildningsmaterial, kunna omhändertas av berörda branschorganisationer.

Konsekvenser för näringsidkare

Förslagen bedöms leda till positiva effekter för den som bedriver näringsverksamhet i lokal. I vissa områden påverkas de i hög utsträckning av brottslighet som t.ex. skadegörelse, stöld och utpressning. Genom de utökade möjligheterna att säga upp en bostadsrättshavare på grund av brott, och att neka medlemskap på grund av brott, förbättras förutsätt-ningarna för seriösa företag att bedriva verksamhet i dessa områden. En ökad vilja hos näringsidkare att investera och satsa i ett område leder till ett bättre utbud av service och arbetstillfällen. Det är positivt för de som bor i området.

Konsekvenser för brottsutsatta

Personer som utsatts för brott av en närstående eller tidigare närstående ges ett förstärkt skydd genom utökade möjligheter att behålla en bostad i en tvist om förverkande. Förverkande ska inte ske om det skulle vara oskäligt mot bakgrund av att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att denne, eller någon i dennes hushåll, har utsatts för ett sådant brott. Om den brottsutsatta personen är den ende bostadsrättshavaren, finns därmed ett gott skydd mot förverkande.

Om bostadsrätten förverkas på grund av bostadsrättshavarens våld, kan även den som våldet riktas mot bli av med sin bostad. Eftersom förslagen innebär att möjligheterna till förverkande vid förekomst av brottslighet i lägenheten utökas, kan en följd av förslagen i den delen vara att den som utsätts för våld av en bostadsrättshavare i något fler situationer blir av med sitt boende. Intresset av att kunna säga upp bostadsrättshavare som begår brott måste dock anses väga tyngre i dessa fall. Om förverkande inte skulle kunna ske skulle det innebära att våldsverkaren skulle få behålla sin bostadsrätt och kunna bo kvar i lägenheten, eventuellt tillsammans med den brottsutsatta personen. Det ska i sammanhanget framhållas att den som är bostadsrättshavare inte förlorar det ekonomiska värde som hon eller han har i bostadsrätten, när den förverkas. Det är också möjligt att komma överens om att den brottsutsatta personen ska förvärva lägenheten. Det kan också framhållas att föreningen utöver möjligheten att förverka en bostadsrätt också kan ha anledning att, vid misstanke om brott, vidta andra åtgärder, som att kontakta polis och socialtjänst. Det kan i detta sammanhang också finnas skäl för bostadsrättsföreningar att överväga behovet av att ta fram interna rutiner eller riktlinjer för hur misstanke om våld i nära relation, eller oro för att vuxna eller barn på andra sätt far illa, bör uppmärksammas och hanteras.

Några remissinstanser, bl.a. Länsstyrelsen i Dalarna och Malmö kommun, menar att det inte går att dra slutsatsen att förslagen skulle bidra till minskad brottslighet och ökad trygghet i bostadsområden överlag. En del remissinstanser menar att förslagen kan få motsatt effekt, eller flytta problemen till andra områden. Tomelilla kommun lyfter risken för att oseriösa aktörer, särskilt på mindre orter där priserna inte är så höga, använder bostadsrättsföreningar och deras fastigheter som knytpunkt för kriminalitet. När bostadsrättsföreningar i större städer nekar medlemskap eller förverkar bostäder finns det därför en risk att kriminaliteten sprider sig till mindre orter.

Skälen för regeringens bedömning

Förslagen innebär att en bostadsrätt i fler fall än i dag kommer att kunna sägas upp på grund av att bostadsrättshavaren, eller någon som bostadsrättshavaren ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i området omkring denna. En uppsägning på någon av de föreslagna grunderna kommer med stor sannolikhet att öka tryggheten och säkerheten inom den aktuella fastigheten och området runt omkring. Hur stor effekten blir i det enskilda fallet beror på brottslighetens karaktär och omfattning, och på hur många människor som direkt eller indirekt har påverkats av brottsligheten.

Förslagen innebär också att medlemskap i en förening kommer kunna nekas i fler fall när någon som ska använda lägenheten har begått brott. Utökade möjligheter att neka medlemskap på denna grund bör innebära att brottslighet och otrygghet inom den aktuella fastigheten och i det aktuella området i större utsträckning kan undvikas.

Det kan alltså konstateras att förslagen bör verka brottsförebyggande, öka tryggheten och minska brottsligheten i bostadshus och bostadsområden. Det är dock svårt att beräkna den samlade effekten av lagförslagen på brottsligheten och tryggheten i bostadsområden. Det kan antas att det i första hand är i utsatta områden som förslagen kan förväntas få effekt, både på brottsligheten och på människors upplevelser av utsatthet och oro.

Förslagen kan bidra till att koncentrationen av kriminella personer inom ett visst område minskar, vilket både underlättar polisens arbete och förbättrar situationen för de boende. Samtidigt störs de kriminella i sin brottsutövning. En ökad risk för uppsägning gör vidare att t.ex. familjemedlemmar får ett tydligt incitament att förebygga brottslighet. Det bedöms därför att förslagen inte bara kan flytta brottsligheten, utan att de på sikt även kan leda till mindre brottslighet, särskilt i vissa områden.

9.3Konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män

Regeringens bedömning

De samlade förslagen bedöms få störst positiv effekt för kvinnor.

Den utökade möjligheten för en person som utsatts för brott av en närstående att bo kvar i sin bostad bedöms ha positiva effekter för kvinnor och bidra till att öka jämställdheten mellan kvinnor och män, och till att

uppnå det jämställdhetspolitiska delmålet att mäns våld mot kvinnor ska upphöra.

Promemorians bedömning

Bedömningen i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

De flesta remissinstanser har inga synpunkter eller uttalar sig inte om bedömningen.

Några remissinstanser, bl.a. Länsstyrelsen i Blekinge och Länsstyrelsen i Kronoberg, menar att förslagen riskerar att förstärka redan existerande strukturella skillnader mellan kvinnor och män. De anför att den ekonomiska ojämlikheten mellan kvinnor och män innebär att män oftare är den som har kapital att köpa en bostad, vilket innebär att det uppstår en beroendesituation som kan förvärras av förverkande. Roks menar att det behövs en djupare analys i förhållande till arbetet för kvinnofrid, uppfyllandet av de jämställdhetspolitiska delmålen och Sveriges internationella åtaganden. Att kvinnor som utsätts i prostitution riskerar att förlora sin bostad står i strid med de jämställdhetspolitiska delmålen att mäns våld mot kvinnor och utnyttjande i prostitution och människohandel ska upphöra.

Skälen för regeringens bedömning

Det är betydligt vanligare att kvinnor känner otrygghet i det egna bostadsområdet. Förslagen kan därmed väntas få störst positiv effekt för kvinnor.

Hemmet är en vanlig brottsplats för mäns våld mot kvinnor. Förslaget om utökade möjligheter att säga upp en bostadsrättshavare som använder lägenheten för att begå brott mot en närstående bedöms därmed också ha en positiv effekt för kvinnor. Förslagen innebär vidare att en våldsutsatt kvinna får ett starkare skydd mot uppsägning eftersom bostadsrätten inte ska vara förverkad om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostadsrättshavaren eller någon i dennes hushåll för brott. Förslagen kan därför sägas dämpa en av de negativa effekterna av mäns våld mot kvinnor, vilket bidrar till att öka jämställdheten mellan kvinnor och män och till att uppnå det jämställdhetspolitiska delmålet att mäns våld mot kvinnor ska upphöra. Förslagen innebär även att den som blir utsatt för brott i något fler fall kan bli av med sitt boende, till följd av att bostadsrätten förverkas från den som begått brottet. I det sammanhanget ska det dock framhållas att den som förlorar sin bostadsrätt på grund av förverkande, t.ex. en kvinna som utsatts för brott, inte hamnar i ett försämrat ekonomiskt läge.

Vad gäller möjligheten till uppsägning i fall då lägenheten används för prostitution så är det inte rimligt att föreningen ska behöva acceptera att lägenheten vanemässigt används för detta ändamål. Det gäller även i fall då den boende använder lägenheten för detta ändamål. Med hänsyn till att det inte är vanligt att kvinnor som lever i prostitution använder den egna bostaden för det ändamålet kan eventuella negativa konsekvenser av för-slaget väntas bli förhållandevis begränsade (jfr sid 66).

Enligt regeringens mening är förslaget, liksom övriga förslag, förenligt med de jämställdhetspolitiska delmålen.

9.4Konsekvenser för barnets rättigheter

Regeringens bedömning

Förslagen bedöms öka tryggheten för många barn.

Förslagen bedöms leda till att antalet barn som får lämna sin bostad ökar i viss, begränsad, utsträckning.

Den utökade möjligheten för en person som utsatts för brott av en närstående att bo kvar i sin bostad stärker även barns möjligheter att bo kvar i bostaden.

Promemorians bedömning

Bedömningen i promemorian stämmer överens med regeringens.

Remissinstanserna

De flesta remissinstanser har inga synpunkter eller uttalar sig inte om bedömningen.

Ett antal remissinstanser, bl.a. Länsstyrelsen i Blekinge, Länsstyrelsen i Dalarna, Länsstyrelsen i Kronoberg, Länsstyrelsen i Stockholm och Länsstyrelsen i Östergötland, framhåller de negativa effekterna för barn som vräks. De menar bl.a. att en vräkning kan leda till otrygga boendeförhållanden där barn riskerar att hamna i olovliga andrahandsuthyrningar eller tvingas bo i trångboddhet hos vänner eller släkt. De anför att destruktiva familjeförhållanden som familjemedlemmar med kriminella kopplingar, missbruk, psykisk ohälsa m.m. har en stor inverkan på barns mående och utveckling. Att förebygga detta i tid och fånga upp dessa barn på ett bra sätt underlättas inte av att de förlorar sina hem. Flera av remissinstanserna lyfter särskilt att det är problematiskt att hushåll med barn kan sägas upp utan dialog med socialtjänsten. Remissinstanserna påpekar också att enligt barnkonventionen ska – vid alla beslut som rör barn – barnets bästa beaktas i första hand och att barn enligt konventionen har rätt till skälig levnadsstandard, t.ex. bostad.

Skälen för regeringens bedömning

Barn påverkas i stor utsträckning av den brottslighet som förekommer i många bostadsområden. Exponering för brott i närområdet har negativa effekter på barns utveckling och riskerar att negativt påverka deras livschanser på längre sikt. Brottsligheten har också konsekvenser för barn genom att föräldrar inte vågar låta barnen gå ut och leka på lekplatser och innergårdar. En trygg boendemiljö är särskilt viktig för barn. Om miljön i ett bostadsområde blir tryggare, får det därmed särskilt stor betydelse för barn. En minskad brottslighet i bostadsområden kan också antas leda till att färre unga dras in i kriminalitet.

Förslaget att en bostadsrättshavare som är förälder ska ha tillsynsansvar för barn även vid brott som försämrar närmiljön för andra boende kan väntas öka föräldrars motivation att hålla uppsikt över sina barn och att ta ett större ansvar för att se till att barnen inte vistas i miljöer där det finns en risk för exponering mot kriminalitet och kriminella nätverk.

Förslagen om förverkande av bostadsrätt på grund av brott kan väntas leda till att lägenheter där barn har sitt boende i vissa fall kommer att sägas upp. En vräkning kan, som flera remissinstanser anför, medföra flera negativa konsekvenser för barn när det gäller skolgång, fritidsaktiviteter och det sociala nätverket. Det kan också leda till att barn hamnar i mer otrygga boendeförhållanden. Barn berörs dock av uppsägningar även med nuvarande lagstiftning. Regler motsvarande de som nu föreslås för bostadsrätter gäller också redan för hyresrätter. Det kan också antas att det antal barn som kommer beröras av avhysningar till följd av de nu föreslagna reglerna kommer att vara mycket lågt. För de barn som berörs är kompensatoriska insatser från bl.a. socialtjänsten av stor betydelse, för att motverka eventuella negativa konsekvenser för de enskilda barnen.

Domstolarna ska i det enskilda fallet göra en bedömning av vilka konsekvenser en uppsägning får för ett barn, och en prövning av om uppsägningen, med beaktande av barnets intresse av skydd för sin hemmiljö, står i rimlig proportion till det aktuella åsidosättandet. Som flera remissinstanser framhåller ska barnets bästa, i enlighet med bestämmelserna i barnkonventionen, beaktas i första hand vid alla beslut som rör barn. Barnets intressen ska ges självständig betydelse, vilket bör medföra att det i fall där ett barn berörs krävs att det som bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till ska vara något allvarligare än annars, för att bostadsrätten ska upphöra (jfr NJA 2021 s. 1065). Förslagens utformning innebär att barns rättigheter i enlighet med bl.a. barnkonventionen kan beaktas i varje enskilt fall.

Förslaget om förstärkt skydd för brottsutsatta personer kommer i de fall personen har barn också att stärka barnets möjlighet att bo kvar i bostaden. Vidare kommer förslaget om att föreningen även vid bristande skötsamhet ska underrätta socialnämnden innan bostadsrätten sägs upp, förbättra förutsättningarna för socialnämnden att vidta lämpliga åtgärder innan förverkande sker. Det är särskilt viktigt när barn bor i lägenheten. Som flera remissinstanser anför är det viktigt att tidigt fånga upp barn som riskerar att utsättas för kriminalitet, skadligt bruk och beroende eller psykisk ohälsa. Vid särskilt allvarliga störningar, särskilt allvarlig bristande skötsamhet, liksom vid brott i lägenheten eller närområdet, är dock föreningens intresse av att snabbt kunna agera sådant att det inte kan krävas att socialtjänsten underrättas före uppsägningen. Även i dessa fall ska dock socialtjänsten enligt förslagen underrättas.

Förslaget om utökade möjligheter att neka medlemskap i en förening kan i viss utsträckning innebära att barn inte får tillgång till ett visst boende. Det medför dock inte i sig att barn står utan boende.

9.5Konsekvenser för domstolar och andra myndigheter

Förslagen kan möjligen också leda till en viss ökning av antalet mål i allmän domstol om skadestånd på grund av felaktiga styrelsebeslut i medlemskapsfrågan. En sådan ökning kan dock inte bli annat än mycket marginell. Den ökade tydligheten bör också medföra att föreningarnas beslut i större utsträckning är korrekta. På sikt kan antalet mål av denna typ därför tänkas minska.

Förslagen påverkar inte mål- och ärendetillströmningen till domstolarna eller nämnderna i större utsträckning än att eventuella kostnadsökningar ryms inom befintliga ekonomiska ramar.

Nämndernas eller domstolarnas hantering av ärenden om uppsägningar påverkas inte heller i övrigt i någon större utsträckning. Handläggningstiderna kan t.ex. väntas förbli i huvudsak desamma. Att ytterligare ärendetyper ska handläggas särskilt skyndsamt kan i viss utsträckning påverka handläggningen av andra ärenden negativt. Det är dock angeläget att ärenden om uppsägning på grund av beteenden som har en påtagligt negativ inverkan på tryggheten handläggs särskilt skyndsamt.

Förslagen kan vidare antas leda till en viss ökning av antalet ärenden om avhysning hos Kronofogdemyndigheten. Det kan dock antas att antalet ärenden om avhysning på någon av de nu aktuella grunderna kommer att utgöra en liten andel av det totala antalet avhysningar. Som Kronofogdemyndigheten anför kan antalet ärenden om särskild handräckning och tvångsförsäljning av bostadsrätter också komma att öka, i begränsad utsträckning. Eventuella kostnadsökningar för Kronofogdemyndigheten kan inte väntas bli större än att de kan hanteras inom befintliga ekonomiska ramar.

Kommunernas ansvar ger inte den enskilde en rätt till bostad utan avser att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs så att alla i kommunen ges förutsättningar att leva i goda bostäder (jfr 1 § lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar).

Det finns inte anledning att anta att förslagen kommer att leda till någon kraftig ökning av antalet uppsägningar, eller nekande av medlemskap i bostadsrättsföreningar. Konsekvenserna förväntas därför inte bli så stora att de påverkar kommunernas planering av bostadsförsörjningen i någon beaktansvärd utsträckning.

Den ökning av antalet uppsägningar som förslagen kan väntas leda till kan medföra en viss utökad arbetsbörda för socialtjänsten, som i något fler fall kan behöva hjälpa den som blivit uppsagd och andra som tillhör hushållet att hitta en ny bostad. Det gäller särskilt i situationer där bostadsrättshavaren har barn som har sin bostad i lägenheten. Utgångspunkten är dock att den enskilde är ansvarig för att själv ordna en bostad. Även om förslagen medför att det i vissa situationer blir svårare för den som begått brott att få en ny bostadsrätt kan det antas att många situationer också kan lösas på det sättet, särskilt med beaktande av att bostadsrättshavaren behåller bostadsrättens ekonomiska värde. Det kan vidare antas att antalet uppsägningar på de aktuella grunderna kommer att utgöra en förhållandevis liten andel av det totala antalet uppsägningar. Även om det är svårt att bedöma exakt i vilken utsträckning förslagen kommer påverka socialtjänstens arbete, bedöms de mot den bakgrunden ha en relativt begränsad effekt på socialtjänsternas verksamhet.

Förslaget om att bostadsrättsföreningen ska skicka en underrättelse till socialnämnden i fall av bristande skötsamhet innebär att nämnderna i fler fall, och i ett tidigare skede, kommer få vetskap om problem som kan leda till en uppsägning. Det ger bättre förutsättningar att vidta åtgärder som kan leda till att bostadsrättshavaren får behålla bostaden och att ge stöd inför en vräkning. Det kan även underlätta brottsförebyggande insatser.

Förslagen bedöms förenliga med de skyldigheter som följer av Sveriges anslutning till Europeiska unionen och övriga internationella åtaganden.

Förslagen har i övrigt inte några konsekvenser av betydelse.

el, allvarlig sexualbrottslighet, och narkotikahandel. Det kan också handla om brott som våldsamt upplopp och sabotage mot blåljusverksamhet, om bilbränder och om fall där någon varit beväpnad på allmän plats, vilket ofta bedöms som grovt vapenbrott. Det finns också anledning att lägga större vikt vid upprepad eller vanemässig brottslighet, än vid brott som har karaktären av en engångsföreteelse (se vidare om brottslighet som begås vanemässigt i kommentaren till 7 kap. 18 §). Om brottsligheten begås vanemässigt kan det bli aktuellt att tillämpa bestämmelsen även om varje enskilt brott sett för sig inte är av allvarligare slag.

dock inget som hindrar att föreningen skaffar fram bevisning om den påstådda brottsligheten på egen hand, utan att en straffrättslig prövning har skett. Det kan t.ex. vara så att brottsligheten är föremål för förundersökning eller åtal, men ännu inte har prövats rättsligt. Det är dock inte heller en förutsättning att någon straffrättslig process pågår. Det som i ett sådant fall blir relevant för bedömningen av frågan om medlemskap är vad som är bevisat i fråga om det agerande som sökanden påstås ha gjort sig skyldig till. För att den nu aktuella bestämmelsen ska kunna tillämpas krävs också att agerandet är brottsligt. Det är dock inte fråga om att pröva om sökanden kan hållas straffrättsligt ansvarig för brottet.

Den som vägrats inträde i föreningen kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden (10 §). Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt (11 kap 3 §). Den närmare tillämpningen av bestämmelsen får utvecklas i rättstillämpningen.

Tredje stycket motsvarar det hittillsvarande andra stycket.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

9 § Bostadsrättshavaren ska se till att det som krävs för att bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset inte åsidosätts när han eller hon använder lägenheten, och rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar (bristande skötsamhet).

Bostadsrättshavaren ska vid sin användning av lägenheten också se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet).

Med störningar i boendet likställs att bostadsrättshavaren begår brott, om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning. När det finns bestäm-melser om särskilt allvarliga störningar i boendet tillämpas dessa i stället.

allvarlig bristande skötsamhet (18 § 5 och 20 § fjärde stycket sista men-ingen).

ständigheterna kan variera i hög grad men det handlar framför allt om allvarliga brott som riktas mot någon som bor i omgivningen. Ett exempel är att bostadsrättshavaren följer efter eller söker upp en granne i en annan stadsdel och där utsätter personen för ett våldsbrott. I sådana fall är en försämring av närmiljön en typisk följd av brottsligheten. En annan situation är att bostadsrättshavaren begår brott som riktas mot ett rivaliserande kriminellt nätverk som leder till hämndåtgärder. Om bostadsrättshavaren begår sådan allvarlig brottslighet för vilken hämndåtgärder mot lägenhetens omgivning framstår som en väntad följd, får brottsligheten anses ägnad att försämra närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning. Så kan vara fallet främst i fråga om brott som begås i tungt kriminella miljöer. Så kan också vara fallet när ett barn till bostadsrättshavaren eller någon annan som bor i lägenheten har begått brott som leder till hämndåtgärder. För att bostadsrättshavaren ska kunna lastas för det krävs att hon eller han har brustit i sitt tillsynsansvar (se vidare författningskommentaren till 9 b §).

Vissa omständigheter innebär typiskt sett att brottsligheten har en större negativ inverkan på närmiljön. Ett exempel är att brottsligheten har koppling till kriminella grupperingar. Ett annat är att någon har involverat barn i brottslighet, t.ex. vid försäljning av narkotika eller en skjutning. Det kan också finnas skäl att se allvarligare på brott som begås mot barn.

Om bostadsrättshavaren gör sig skyldig till sådan brottslighet som omfattas av bestämmelsen kan bostadsrätten förverkas (18 § 5). För förverkande krävs inte att bostadsrättshavaren har fått en uppmaning att vidta rättelse, eller att socialnämnden underrättats (sista meningen i förevarande paragraf och 20 § fjärde stycket). Bostadsrätten kan också förverkas om någon till vilken lägenheten upplåtits i andra hand gör sig skyldig till sådan brottslighet. Vid upplåtelser i andra hand som skett med föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, liksom i fall där det inte krävs samtycke eller tillstånd, krävs det att föreningen har uppmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse, och att socialnämnden har underrättats, innan bostadsrättshavaren kan sägas upp (20 § fjärde stycket).

Utgångspunkten är att föreningen ska styrka det handlande som bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till. Det kommer i de flesta fall att förutsätta en fällande brottmålsdom. Det finns dock inget hinder mot att föreningen skaffar fram bevisning om brottsligheten på egen hand och väcker talan om att bostadsrätten är förverkad, utan att en straffrättslig prövning har skett. Det som ska prövas i ett sådant fall är vad som är bevisat i fråga om det agerande som bostadsrättshavaren påstås ha gjort sig skyldig till. Det förutsätts också att agerandet är brottsligt. Det blir dock inte fråga om att pröva om bostadsrättshavaren kan hållas straffrättsligt ansvarig för brottet.

I en tvist om förverkande av bostadsrätten ska hänsyn tas till bestämmelserna i artikel 8 i Europakonventionen om den enskildes rätt till respekt för sitt hem. I de fall där bostadsrättshavaren har barn som bor i lägenheten följer det av bestämmelserna i FN:s konvention om barnets rättigheter, som enligt lagen (2018:1197) om Förenta nationernas konvention om barnets rättigheter utgör svensk lag, att hänsyn också ska tas till barnets intresse av skydd för sin hemmiljö. Det innebär att det i varje enskilt fall ska prövas om förverkandet står i rimlig proportion till det åsidosättande som bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till. Att barnets intresse av skydd för sin hemmiljö ska ges en självständig betydelse vid prövningen, medför att det finns ett visst utrymme för att i fall där ett barn berörs kräva att det som bostadsrättshavaren har gjort sig skyldig till ska vara av något allvarligare slag än vad som annars hade krävts för förverkande (jfr NJA 2021 s. 1065). I många fall där bostadsrättshavaren har agerat på ett sätt som allvarligt har bidragit till otrygghet i ett område, kan dock föreningens och övriga boendes intressen väga så tungt att det kan anses proportionerligt att bostadsrätten förverkas och bostadsrättshavaren tvingas flytta.

9 a § Om det förekommer bristande skötsamhet eller störningar i boendet, ska föreningen

1. uppmana bostadsrättshavaren att se till att beteendet omedelbart upphör, och
2. om det är fråga om en bostadslägenhet, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

Första stycket gäller inte om föreningen säger upp bostadsrättshavaren med anledning av bristande skötsamhet som med hänsyn till dess art eller omfattning är särskilt allvarlig (särskilt allvarlig bristande skötsamhet) eller med anledning av störningar i boendet som är särskilt allvarliga (särskilt allvarliga störningar i boendet).

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan med stöd av

8 kap. 7 § regeringsformen meddela närmare föreskrifter om formulär till underrättelse som avses i första stycket 2.

rättshavaren allvarligt har åsidosatt intresset av trygghet hos övriga boende eller andra som verkar inom fastigheten. Det ska vara fråga om klara avvikelser från det som kan accepteras i ett tryggt och välfungerande bostadsområde.

Exempel på vad som kan utgöra särskilt allvarlig bristande skötsamhet är att bostadsrättshavaren utsätter någon som arbetar för föreningen för brott som innefattar våld eller hot. Även motsvarande ageranden som riktar sig mot någon som bedriver verksamhet i en lokal eller personer som utför tjänster av betydelse för andra boende, som t.ex. hemtjänstpersonal, kan utgöra särskilt allvarlig bristande skötsamhet. Ytterligare ett exempel är brott som riktar sig mot blåljuspersonal, som t.ex. ambulanspersonal. För att bristande skötsamhet som består i att bostadsrättshavaren har begått ett brott ska bedömas som särskilt allvarlig förutsätts som utgångspunkt att straffvärdet för gärningen ligger på fängelsenivå (jfr NJA 2008 s. 243 och RH 2016:57).

En annan situation som kan omfattas av bestämmelsen är att en bostadsrättshavare utnyttjar ett våldskapital för att utöva kontroller av boende eller andra som rör sig till eller från fastigheten eller i området omkring denna, på ett sätt som begränsar deras möjligheter att röra sig fritt.

Av 9 § tredje stycket följer att bestämmelsen även tillämpas på sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet. Av detta följer att det inte heller i de fallen finns någon skyldighet för föreningen att uppmana bostadsrättshavaren att se till att beteendet upphör eller underrätta socialnämnden.

Tredje stycket motsvarar hittillsvarande 9 § femte stycket. Ändringen i stycket är språklig och innebär ingen ändring i sak.

9 b § Bostadsrättshavaren ska hålla noggrann tillsyn över att de personer som han eller hon ansvarar för enligt 12 § tredje stycket 2 inte gör sig skyldiga till bristande skötsamhet eller störningar i boendet.

Tillsynsansvaret gäller även vid upplåtelse av lokal. I sådana fall finns som utgångspunkt inget ansvar för vad personer som besöker t.ex. en butikslokal gör sedan de lämnat lokalen. Tillsynsansvaret aktualiseras främst i fall där den som innehar lokalen med bostadsrätt tillåter att personer som är inblandade i brottslighet i området använder lokalen i viss omfattning. För att bostadsrättshavaren ska anses ha brustit i tillsynsansvaret förutsätts att hon eller han har godtagit att personerna vistas i lokalen.

När en bostadsrättshavare har anledning att vänta sig att någon som omfattas av tillsynsansvaret kan komma att begå brott som försämrar närmiljön för andra boende, krävs att bostadsrättshavaren vidtar åtgärder för att förhindra det. Bedömningen av vilka åtgärder som krävs görs på samma sätt som i andra situationer. Det innebär att det, när det finns tydliga indikationer på att någon som bostadsrättshavaren har ansvar för kan komma att begå brott, krävs att bostadsrättshavaren vidtar kraftfulla åtgärder för att förhindra det. Det kan t.ex. innebära att en inneboende inte får bo kvar i lägenheten eller att en besökare inte tillåts återvända dit. För att bostadsrättshavaren ska kunna hållas ansvarig för någon annans handlande måste bostadsrättshavaren ha haft anledning att räkna med att händelsen skulle kunna inträffa, och underlåtit att göra det som kan krävas för att förhindra det.

Bostadsrättshavarens tillsynsansvar omfattar även underåriga barn. En bostadsrättshavare som är förälder har alltså ett ansvar att hålla noggrann tillsyn över att ett barn inte begår sådan brottslighet som försämrar närmiljön för övriga. I dessa fall kan bostadsrättshavaren få information om att barnet begår den typen av brott eller kan komma att göra det från t.ex. skolpersonal eller socialtjänst. För att uppfylla tillsynsansvaret krävs att bostadsrättshavaren har noggrann uppsikt över ett barn för att uppmärksamma tecken på att barnet kan komma att begå sådana brott.

Även i dessa situationer krävs att bostadsrättshavaren vidtar långtgående åtgärder för att förhindra att barnet begår brott som försämrar närmiljön för övriga boende. Det går inte att ge något generellt svar på vilka åtgärder som krävs. Fall där det är fråga om vuxna barn behandlas som utgångspunkt på samma sätt som andra situationer. Det innebär ytterst att bostadsrättshavaren kan behöva förbjuda ett vuxet barn att vistas i lägenheten. När det gäller underåriga barn är det normalt inte möjligt att förbjuda dem från att vistas i lägenheten. I stället krävs att bostadsrättshavaren vidtar andra åtgärder. Det kan vara nödvändigt att be om hjälp utifrån genom att ta kontakt med relevanta instanser som t.ex. socialtjänst, skola eller polis. Det krävs också att bostadsrättshavaren aktivt medverkar till de insatser som erbjuds. Att de insatser som vidtas inte har avsedd effekt innebär inte att bostadsrättshavaren har brustit i sitt tillsynsansvar, om hon eller han i övrigt har gjort allt som rimligen kan krävas för att komma till rätta med barnets brottslighet.

Tillsynsansvaret gäller även barn som bor i lägenheten som bostadsrättshavaren inte har vårdnaden om. Även om bostadsrättshavaren i den situationen inte har samma möjlighet som en vårdnadshavare att vidta åtgärder, t.ex. i kontakter med socialtjänsten, krävs det att bostadsrättshavaren agerar när det finns tydliga indikationer på att barnet kan komma att begå brott. I det ingår att informera vårdnadshavaren om detta.

Föreningen har som utgångspunkt bevisbördan för de omständigheter som åberopas till stöd för att bostadsrätten är förverkad. Om någon som bostadsrättshavaren ansvarar för har gjort sig skyldig till brott som är ägnat att försämra närmiljön för övriga boende, och föreningen gör gällande att bostadsrättshavaren har brustit i sitt tillsynsansvar, kan föreningen t.ex. behöva visa att det funnits omständigheter som gett bostadsrättshavaren anledning att räkna med det inträffade. I en sådan situation kan bostadsrättshavaren behöva lägga fram utredning som visar att hon eller han har gjort vad som rimligen kan krävas för att förhindra agerandet.

Tillträde till lägenheten

13 § Företrädare för bostadsrättsföreningen har på begäran rätt att få komma in i lägenheten när det är nödvändigt för tillsyn av lägenheten eller av hur den används, eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten enligt 4 kap. 11 § eller när bostadsrätten ska tvångsförsäljas enligt 8 kap., är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans eller hennes lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

Paragrafen reglerar bostadsrättsföreningens rätt att få tillträde till lägenheten. Övervägandena finns i avsnitt 7.3.

Av ändringen i första stycket framgår att föreningens rätt att få tillträde till lägenheten inte bara omfattar nödvändig tillsyn av lägenheten, utan också av hur den används. Tillsyn av hur lägenheten används kan t.ex. avse kontroll av om lägenheten är upplåten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd (jfr 10 och 11 §§), om reglerna om bostadsrättshavarens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten åsidosätts (jfr 8 §) eller om lägenheten används för brott (jfr 18 § 8).

Det görs även en språklig justering på så sätt att det anges att föreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det är nödvändigt för tillsyn, i stället för när det behövs för tillsyn, på samma sätt som i 12 kap. 26 § jordabalken. Någon ändring i sak är inte avsedd. Liksom tidigare får rätten till tillträde inte användas i onödan, eller i syfte att störa eller på annat sätt inskränka bostadsrättshavarens privatliv. Det hindrar inte att återkommande tillträde inom en relativt kort tidsperiod i vissa fall kan vara motiverat, t.ex. för att följa upp något som tidigare iakttagits eller när ett behov av att kontrollera ett nytt förhållande har uppstått. Om tillsynen är motiverad av en seriös och ansvarsfull förvaltning av fastigheten får den anses nödvändig (jfr s. 115).

Det görs också ett förtydligande om att rätten till tillträde förutsätter en begäran från föreningen. Någon ändring i fråga om de praktiska momenten kring hur en tillsyn ska genomföras är inte avsedd.

Genom en ändring i 32 § får föreningen möjlighet att skicka en begäran om tillträde med rekommenderat brev, se kommentaren till den paragrafen.

Avgifter till föreningen

15 § Avgifter till föreningen ska betalas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom en bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till en bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare, anses beloppet ha kommit föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot.

I paragrafen anges hur avgifter till föreningen ska betalas samt när en avgift ska anses betald. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.

Första stycket anpassas till de betaltjänster som finns tillgängliga på marknaden i dag. Hänvisningen till betalning på postkontor tas bort. Begreppen postanvisning, postgiro och bankgiro byts ut. I stället anges att betalning alltid får ske genom en bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare. Begreppen har samma innebörd som i 5 kap. 5 § försäkringsavtalslagen (2005:104) (jfr s. 435 och 436).

Om bostadsrättshavaren lämnar ett betalningsuppdrag till en bank eller någon annan betalningsförmedlare ska avgiften enligt andra stycket anses ha kommit föreningen till handa när betalningsuppdraget togs emot. Det avgörande är när beloppet har blivit tillgängligt för förmedlaren. Om bostadsrättshavaren uppdrar åt en förmedlare att vid ett närmare angivet tillfälle verkställa en betalning, ska beloppet anses komma föreningen till handa först den dag som avses i uppdraget. Om det inte finns täckning för betalningen på det konto från vilket avgiften ska dras, och detta inte beror på det kontoförande företaget, kan det inte anses att bostadsrättshavaren har fullgjort sin betalningsskyldighet (jfr s. 435 och 436).

Förverkande

7. om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs,

8. om lägenheten, ett utrymme som hör till den, eller ett utrymme som upplåts genom ett annat avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren och som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten, används för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning, eller
9. om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket.

utrymmen. Den kan alltså tillämpas när bostadsrättshavaren t.ex. förvarar vapen eller narkotika i sådana utrymmen. Bestämmelsen är, till skillnad från motsvarande hyresrättslig regel, också tillämplig om ett utrymme som upplåts genom ett annat avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren, och som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten, används för brott (jfr 6 kap. 10 § om sidoavtal). Det kan t.ex. handla om ett garage eller liknande som upplåts med hyresrätt, och som bostadsrätts- havaren har möjlighet att hyra i egenskap av bostadsrättshavare.

ning i lägenheten används den därmed för brott på det sätt som avses i bestämmelsen. Liksom i övriga fall krävs inte att det är bostadsrättshavaren själv som gör sig skyldig till brott. Bostadsrättshavarens ansvar för att lägenheten inte används för brott påverkas alltså inte av att den som erbjuder förbindelserna inte kan göras straffrättsligt ansvarig (jfr prop. 1997/98:55 s. 137).

När tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning förekommer i en lokal kan det som utgångspunkt antas vara fråga om brott som begås vanemässigt eller i större omfattning. Om förbindelserna framstår som ett återkommande inslag i användningen av lokalen räcker det normalt för förverkande. Om hela eller en väsentlig del av lokalen används för detta ändamål på det sätt som avses i den hittillsvarande bestämmelsen, är det i regel också fråga om en sådan omfattande användning som träffas av den nya regleringen.

När det är fråga om en bostadslägenhet har det betydelse om den person som erbjuder sexuella tjänster mot ersättning bor i lägenheten eller inte. Om personen inte bor i lägenheten talar det för en sådan grad av organisation för att få personen på plats i lägenheten och att hitta potentiella kunder som innebär att lägenheten används för brott i större omfattning. I sådana situationer tas också ofta hela eller en väsentlig del av lägenheten i anspråk för brottsligheten. När någon erbjuder tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning i den lägenhet där hon eller han bor får det bedömas om det sker vanemässigt eller annars i större omfattning. Om så är fallet kan bostadsrätten förverkas.

19 § Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. Detsamma gäller om ett förverkande är oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt bostadsrättshavaren eller någon i bostadsrättshavarens hushåll för brott.

Nyttjanderätten till en bostadslägenhet är inte förverkad på grund av att en skyldighet som avses i 18 § 7 inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller en region och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller en region.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

Paragrafen innehåller bestämmelser om att bostadsrätten i vissa fall inte är förverkad. Övervägandena finns i avsnitt 7.1.

I första stycket görs en ändring som får betydelse när det finns grund för förverkande, men där denna grund har samband med att bostadsrättshavaren, eller någon annan i dennes hushåll, har utsatts för brott av en närstående. Enligt styckets nuvarande lydelse ska den omständigheten beaktas inom ramen för bedömningen av om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse (se prop. 2013/14:195). Ändringen innebär att bostadsrätten inte är förverkad, trots att det inte är fråga om ett ringa fall, om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående till bostadsrättshavaren har utsatt bostadsrättshavaren eller någon i dennes hushåll för brott. Avsikten är att bestämmelsen ska tillämpas på samma sätt som motsvarande bestämmelse i hyreslagen (12 kap. 42 § femte stycket jordabalken, se prop. 2023/24:112 s. 123–125).

komma att beröras av uppsägningen. Enligt artikel 3 i FN:s konvention om barnets rättigheter ska vid alla åtgärder som rör barn i första hand beaktas vad som bedöms vara barnets bästa. Om det finns barn i familjen som riskerar att förlora sin bostad vid en uppsägning, ska bostadsrättshavarens behov av bostaden för att kunna tillförsäkra sitt barn en trygg bostad tillmätas betydelse. Detta gäller generellt vid uppsägningar av en bostadsrättshavare med barn i hushållet, men kan vid förekomst av brott av aktuellt slag i särskilt hög grad tala för att bostadsrätten inte ska vara förverkad.

20 § Bostadsrättshavaren får inte sägas upp på grund av ett sådant förhållande som avses i 18 § 2, 3, 5–7 eller 9 om han eller hon efter uppmaning så snart som möjligt vidtar rättelse.

Bostadsrättshavaren får heller inte sägas upp på grund av ett sådant förhållande som avses i 18 § 2, om det är fråga om en bostadslägenhet, eller ett sådant förhållande som avses i 18 § 9, om han eller hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.

Bostadsrättshavaren får inte, om det är fråga om en bostadslägenhet, sägas upp på grund av bristande skötsamhet eller störningar i boendet enligt 18 § 5 förrän socialnämnden har underrättats enligt 9 a § första stycket 2.

Om det är fråga om särskilt allvarlig bristande skötsamhet eller särskilt allvarliga störningar i boendet gäller det som sägs i 18 § 5 även om bostadsrättshavaren inte uppmanats att vidta rättelse. När det gäller en bostadslägenhet får bostadsrättshavaren i sådana fall sägas upp utan föregående underrättelse till socialnämnden, men en kopia av uppsägningen ska skickas till socialnämnden. En uppmaning om rättelse och underrättelse till socialnämnden ska alltid lämnas om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand på det sätt som anges i 10 eller 11 § som gör sig skyldig till sådant åsidosättande eller inte håller den tillsyn som krävs enligt 9 b §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om att bostadsrättshavaren inte får sägas upp i vissa fall. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Ändringen i första stycket är språklig och innebär ingen ändring i sak. I tredje stycket görs en ändring med anledning av införandet av 9 a §. Av den paragrafen följer att föreningen ska lämna en underrättelse till socialnämnden vid bristande skötsamhet. Stycket ändras så att det anges att bostadsrättshavaren vid bristande skötsamhet inte får sägas upp på grund av att bostadsrätten är förverkad, innan en sådan underrättelse har lämnats. Det överensstämmer med vad som gäller vid störningar i boendet.

I fjärde stycket införs ett nytt undantag från kravet på att föreningen ska uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse innan hon eller han kan sägas upp på grund av att bostadsrätten är förverkad enligt 18 § 5. Ändringen avser det som benämns särskilt allvarlig bristande skötsamhet (9 § första stycket och 9 a § andra stycket). Ändringen innebär att dessa fall ska hanteras på samma sätt som särskilt allvarliga störningar i boendet. På samma sätt som redan gäller i fråga om störningar i boendet kan det i fall där det är tveksamt om ett agerande ska bedömas som särskilt allvarligt vara lämpligt att föreningen uppmanar bostadsrättshavaren att se till att beteendet upphör i stället för att direkt säga upp henne eller honom (jfr s. 123).

Av 9 § tredje stycket följer att det undantag som gäller för särskilt all-varliga störningar i boendet blir tillämpligt även på sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet enligt den bestämmelsen, dvs. brotts-lighet som är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen.

Av fjärde stycket följer också att det i de aktuella fallen inte krävs att uppsägningen föregås av en underrättelse till socialnämnden. Detta gäller även i fall då bostadsrättshavaren har brustit i sitt tillsynsansvar. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Vidare framgår att undantaget vid särskilt allvarliga fall inte gäller om bostadsrätten är upplåten i andra hand med styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, eller i fall där samtycke eller tillstånd inte krävs. Det görs en följdändring som innebär att även särskilt allvarlig bristande skötsamhet omfattas av denna reglering.

21 § Om nyttjanderätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 18 § 1–3, 5–7 eller 9 får bostadsrättshavaren ändå inte skiljas från lägenheten på en sådan grund om han eller hon vidtar rättelse innan föreningen har sagt upp honom eller henne till avflyttning. Detta gäller dock inte om nyttjanderätten är förverkad på grund av sådan särskilt allvarlig bristande skötsamhet eller sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 9 a § andra stycket.

Bostadsrättshavaren får inte heller skiljas från lägenheten om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på ett förhållande som avses i 18 § 4 eller 7. Detsamma gäller om föreningen inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på ett förhållande som avses i 18 § 2 eller 9 har uppmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

Paragrafen innehåller bestämmelser om att bostadsrättshavaren i vissa fall inte får skiljas från lägenheten trots att bostadsrätten är förverkad. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I första stycket görs en ändring med anledning av ändringarna i 9 §. Den innebär att det som anges i första meningen om att bostadsrättshavaren inte får skiljas från lägenheten om rättelse vidtas innan hon eller han har sagts upp till avflyttning, inte gäller vid särskilt allvarlig bristande skötsamhet (9 § första stycket och 9 a § andra stycket). Ändringarna i 9 § innebär att det som anges i första styckets första mening inte heller gäller vid sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet (9 § tredje stycket). Det motsvarar vad som gäller vid särskilt allvarliga störningar i boendet.

Ändringen i andra stycket är språklig och innebär ingen ändring i sak.

22 § En bostadsrättshavare kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 18 § 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom sex månader från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om brottsligheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning till dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om att bostadsrättshavaren vid förverkande på grund av att lägenheten används för att begå brott, kan skiljas från lägenheten endast om föreningen har sagt upp henne eller honom till avflyttning inom viss tid. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Paragrafen ändras så att tidsgränsen för när föreningen senast måste säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning i fall där bostadsrätten är förverkad på grund av brottslig användning av lägenheten enligt 18 § 8 förlängs. Ändringen innebär att bostadsrättshavaren kan skiljas från lägenheten om föreningen har sagt upp henne eller honom till avflyttning inom sex månader från det att föreningen fått reda på det förhållande som utgör grund för förverkande. Om brottsligheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts inom samma tid, så har föreningen kvar sin rätt att säga upp bostadsrätten till dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt.

Det görs också en språklig ändring med anledning av ändringen i 18 § 8, den brottsliga verksamheten byts mot brottsligheten.

Vissa övriga meddelanden

32 § Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 a § första stycket, 12 a §, 13 §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 2 kap. 8 § andra stycket 2 eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, ska föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

Om bostadsrättshavaren har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska skickas, ska den anses vara bostadsrättshavarens vanliga adress. Om bostadsrättshavaren inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får föreningen skicka meddelanden till adressen för den lägenhet som upplåts med bostadsrätt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om vissa meddelanden mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Övervägandena finns i avsnitt 7.3.

I första stycket görs en följdändring med anledning av att bestämmelserna om föreningens skyldighet att uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse och att underrätta socialnämnden flyttas till 9 a § första stycket.

Det görs även ett tillägg som avser en bostadsrättsförenings begäran om tillträde till lägenheten enligt 13 §. Tillägget innebär att föreningen ska anses ha fullgjort vad som ankommer på den om en begäran om tillträde har avsänts i ett rekommenderat brev till bostadsrättshavarens vanliga adress. Möjligheten att skicka en begäran om tillträde med rekommenderat brev gäller t.ex. för en begäran om tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används. Om tillträde till lägenheten vägrats i strid med 13 § är bostadsrätten förverkad (18 § 6). Ändringen innebär att om föreningens begäran om tillträde har skickats med rekommenderat brev till bostadsrättshavarens vanliga adress behöver föreningen inte visa att hon eller han har mottagit begäran om tillträde. Som framgår av 18 § 6 är bostadsrätten inte förverkad om bostadsrättshavaren har giltig ursäkt för att vägra tillträde. I fråga om vad som kan utgöra giltig ursäkt görs det inte någon ändring. Giltig ursäkt kan t.ex. föreligga om bostadsrättshavaren på grund av en resa eller sjukhusvistelse inte haft möjlighet att ta del av en begäran om tillträde.

I det nya andra stycket anges att den adress som bostadsrättshavaren har lämnat uppgift om ska anses vara dennes vanliga adress. Om bostadsrättshavaren inte har lämnat en sådan uppgift får föreningen skicka meddelan-den till den lägenhet som upplåts med bostadsrätt. I dessa fall anses alltså den lägenheten vara bostadsrättshavarens vanliga adress.

9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket.

I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

Beslut enligt 7 kap. 9 c § samt 8 kap. 20 a § och 12 kap. 27 a § andra stycket jordabalken i fråga om installation av laddningspunkt ska fattas av styrelsen.

Paragrafen innehåller bestämmelser om vilket organ som ska fatta beslut i en bostadsrättsförening. Paragrafen utformas efter synpunkter från Lagrådet. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Tredje stycket ändras med anledning av att 7 kap. 9 a § byter beteckning till 7 kap. 9 c §.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m.

1 § Tvister som rör störningar i boendet, särskilt allvarlig bristande skötsamhet och användning av lägenheten för att begå brott ska handläggas särskilt skyndsamt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om att vissa tvister ska handläggas särskilt skyndsamt. Övervägandena finns i avsnitt 7.2.

Sedan tidigare gäller att tvister om störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt. Ändringen innebär att även tvister om särskilt allvarlig bristande skötsamhet (7 kap. 9 § första stycket och 9 a § andra stycket) och tvister om användning av lägenheten för att begå brott (7 kap. 18 § 8) omfattas av kravet på särskilt skyndsam handläggning. Av 7 kap. 9 § tredje stycket framgår att viss brottslighet som försämrar närmiljön för de som bor i omgivningen ska likställas med störningar i boendet. Det innebär att även sådana tvister ska handläggas särskilt skyndsamt. Kravet gäller när föreningen åberopar någon av de aktuella grunderna till stöd för att bostadsrättshavaren ska flytta.

Bestämmelsen i paragrafen gäller vid handläggning i domstol och vid den summariska processen hos Kronofogdemyndigheten (se s. 132).

3 § Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas till Svea hovrätt:

1. inträde i föreningen enligt 2 kap. 10 §,
2. skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §,
3. fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §,
4. tillstånd till en åtgärd i en lägenhet enligt 7 kap. 7 §,
5. installation av laddningspunkt enligt 7 kap. 9 c §,
6. godkännande av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2,

och,

Ett överklagande ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i fråga om upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt

7 kap. 11 § får inte överklagas. Hyresnämnden får dock tillåta att ett sådant beslut överklagas till Svea hovrätt om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten.

Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut. Paragrafen utformas efter synpunkter från Lagrådet. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Första stycket punkten 5 ändras med anledning av att 7 kap. 9 a § byter beteckning till 7 kap. 9 c §.

4 § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten.

Om en part, i fall som avses i första stycket, har handlat på ett sådant sätt som anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken, får rätten bestämma att den parten ska ersätta de kostnader som denne har orsakat motparten. Om partens ställföreträdare, ombud eller biträde har handlat på ett sådant sätt som anges i 18 kap. 7 § rättegångsbalken, får rätten bestämma att han eller hon tillsammans med parten ska ersätta sådana kostnader.

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättegångskostnader i hovrätten i vissa fall. Övervägandena finns i avsnitt 7.5.

I paragrafen görs ett tillägg om ansvaret för rättegångskostnader. Huvudregeln i tvister om fastställande av hyresvillkor är alltjämt enligt första stycket att vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i hovrätten.

Undantagsbestämmelsen om att part svarar för kostnader som denne genom vårdslöshet eller försummelse orsakat motparten (se 18 kap. 6 § rättegångsbalken) flyttas till det nya andra stycket. Genom tillägget i samma stycke får hovrätten i en sådan situation besluta att även en ställföreträdare, ett ombud eller ett biträde ska ersätta en motpart för dennes kostnader för vårdslös och försumlig processföring (se 18 kap. 7 § rättegångsbalken). Ansvaret är solidariskt med parten. Det är inte möjligt att besluta att endast en företrädare för parten ska ersätta kostnaderna. Bestämmelsen förutsätter inte yrkande från part. Regleringen överensstämmer med det som gäller om ansvar för rättegångskostnader i hyresnämnden (se 19 c § andra stycket lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder).

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2027.
2. Äldre bestämmelser gäller för prövning av medlemskap, om bostadsrätten har övergått före ikraftträdandet.
3. Äldre bestämmelser gäller även för uppsägning av bostadsrättshavare, om det åsidosättande som ligger till grund för förverkande av bostadsrätten har skett före ikraftträdandet.
4. Bestämmelserna i 7 kap. 19 § i den äldre lydelsen gäller dock endast för mål och ärenden som har inletts före ikraftträdandet.

Lagändringarna ska enligt punkten 1 träda i kraft den 1 januari 2027.

De nya bestämmelserna gäller även för bostadsrätter som har upplåtits före ikraftträdandet, i den mån annat inte följer av övergångsbestämmel-serna.

Enligt punkten 2 ska den nya bestämmelsen i 2 kap. 3 § om möjligheten att neka medlemskap i en bostadsrättsförening i vissa fall när sökanden eller någon annan som ska använda lägenheten har gjort sig skyldig till brott, inte tillämpas om den övergång av bostadsrätten som föranleder prövning av frågan om medlemskap har skett före ikraftträdandet. Bostadsrätten har övergått när den överlåtits genom ett avtal eller när den förvärvats på annat sätt, t.ex. genom arv.

Enligt punkten 3 gäller bestämmelserna i 7 kap. 9–9 b, 18 och 20–22 §§ i den äldre lydelsen om bostadsrättshavaren har åsidosatt sina förpliktelser före ikraftträdandet. Om vissa åsidosättanden har skett före ikraftträdandet och andra efter kan frågan uppkomma vilka bestämmelser som ska tilllämpas om föreningen åberopar samtliga åsidosättanden till stöd för en uppsägning. I en sådan situation kan strängare bestämmelser inte tillämpas på åsidosättanden som ägt rum före ikraftträdandet. Om de åsidosättanden som ligger efter ikraftträdandet är tillräckliga för att bostadsrättshavaren ska kunna sägas upp till avflyttning ställs frågan inte på sin spets. När så inte är fallet får det i rättstillämpningen göras en sammanvägd bedömning av hur allvarligt det som ligger bostadsrättshavaren till last är utifrån de bestämmelser som är tillämpliga på respektive åsidosättande.

Av punkten 4 följer att den nya bestämmelsen om att en bostadsrätt inte är förverkad om det skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger bostadsrättshavaren till last har sin grund i att denne, eller någon i hushållet, har utsatts för brott av en närstående, inte ska tillämpas om en tvist om förverkande av bostadsrätten har inletts i domstol eller hos Kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet. I stället tillämpas i sådana fall 19 § i den äldre lydelsen.

Övervägandena finns i avsnitt 8.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m.m.

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, installation av laddningspunkt enligt 12 kap. 27 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22, 23 och 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyran enligt 2 kap. 5 § privatuthyrningslagen (2026:772),

2 d. pröva tvist enligt 2 som enligt 10 § lagen (2026:843) om hyrköp av bostad är tillämplig på ett hyrköpsavtal eller tvist om övergång av ett hyrköpsavtal enligt 11 § 3 samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 §, installation av laddningspunkt enligt 7 kap. 9 c §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om tillstånd till blockhyra enligt 12 kap. 1 e eller 1 f §, godkännande av överenskommelse som avses i 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt,
8. pröva frågor om att utse en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § samma lag samt att medla i ett ärende om att utse en skiljeman.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresnämndens uppgifter. Paragrafen utformas efter synpunkter från Lagrådet. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Första stycket punkten 3 ändras med anledning av att 7 kap. 9 a § bostadsrättslagen byter beteckning till 7 kap. 9 c §.